No dia 16 de janeiro de 2025 foi sancionado o Projeto de Lei Parlamentar (PLP) 68/2024, cujo objetivo foi dar um primeiro e importante passo na regulamentação da Reforma Tributária promulgada no final de 2023.

Uma das principais mudanças diz respeito à extinção dos seguintes tributos Imposto Sobre Serviço (ISS), Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS), Programa de Integração Social (PIS), Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS) e Imposto sobre produtos industrializados (IPI). Entretanto, serão instituídos o Imposto sobre Bens e Serviço (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

De acordo com o PLP 68/2024, o IBS e a CBS incidirão sobre operações onerosas de bens ou serviços, inclusive com imóveis, como na locação. Isso significa que as pessoas físicas ou jurídicas que auferirem receitas provenientes de aluguéis de imóveis serão tributadas.

“O PLP estabeleceu diretrizes acerca do fato gerador, da base de cálculo, das alíquotas e, inclusive, de um fator de redução para as operações imobiliárias. No que diz respeito à locação, o legislador também criou dois critérios para definir quem serão os contribuintes do regime de bens imóveis”, explica o advogado tributarista e diretor do SESCAP-LDR, Luís Eduardo Neto.

Se no ano-calendário anterior o contribuinte auferir receita total superior a R$240 mil reais e realizar operações com mais de três imóveis, será tributado pelo IBS e pela CBS. Se no ano vigente o contribuinte auferir receita total superior a R$288 mil reais, independentemente do número de imóveis, também será tributado.

O fato gerador e a base de cálculo do IBS e da CBS serão os mesmos. O fato gerador será a locação e sua base de cálculo o valor pago na operação.

Neto destaca que é importante observar que o chamado “Redutor de Ajuste”, criado para assegurar a não cumulatividade do IBS e da CBS, não poderá ser aplicado às operações de locação, mas somente àquelas que envolverem a alienação de bens imóveis.

Por outro lado, ainda que não seja possível usufruir desse redutor, foi prevista a redução da alíquota nos casos de locação.

O art. 261, parágrafo único, do PLP 68/2024 deixa expresso que as alíquotas do IBS e da CBS relativas às operações de locação ficam reduzidas em 70%, pontua o advogado.

Apesar de a alíquota do IBS e da CBS ainda não estar definida pelos órgãos competentes, o PLP previu uma alíquota de referência de 26,5%. Isso significa que, se as alíquotas do IBS e da CBS ultrapassarem esse limite, será necessário apresentar um novo PLP para a redução desses percentuais até um patamar igual ou inferior a 26,5%.

“Considerando a redução da alíquota nos casos de locação (70%) e a alíquota de referência (26,5%), nota-se que contribuintes enquadrados, sejam pessoas físicas ou empresas que receberem aluguéis de imóveis, estarão sujeitas a débito de uma alíquota efetiva de 7,95%, que poderá ser compensado com créditos admitidos”, pontua Neto.

Apesar de o PLP ter sido sancionado, a Reforma Tributária não entrará em vigor neste ano. Durante o período de transição (2026-2032), foram criadas algumas regras para a implementação do IBS e da CBS. O contribuinte que realizar locação decorrente de contratos firmados por prazo determinado poderá optar pelo recolhimento de IBS e CBS e estará sujeito à alíquota de 3,65%, desde que respeitadas as regras estabelecidas.

Em razão dessas mudanças, para uma melhor tomada de decisão, é essencial que pessoas físicas e empresas que recebam receitas decorrente de aluguéis acompanhem de perto as atualizações e os impactos da Reforma em suas atividades.

“O SESCAP-LDR orienta o contribuinte que esteja alinhado com profissionais contábeis e advogados tributaristas. Se informe para evitar surpresas desagradáveis”, recomenda o presidente do SESCAP-LDR, Euclides Nandes Correia.